월세 계약 자동연장 후 계약 전에 이사 가야할때는?

오늘은 세입자라면 누구나 한 번쯤 겪을 수 있는 난감한 상황에 대해 이야기해 보려 합니다. 집주인이 별말 없어서 계약이 연장된 줄 알고 살고 있었는데, 갑자기 이직이나 발령 등 피치 못할 사정으로 이사를 가야 하는 경우입니다.

계약서를 다시 쓰지 않고 자동연장(묵시적 갱신)이 된 상태에서 중도 퇴거를 할 때, 중개수수료(복비)는 누가 내야 하는지, 보증금은 언제 돌려받을 수 있는지 정리해 드리겠습니다.

1. 묵시적 갱신이란 무엇인가요?

흔히 자동연장이라고 부르는 이 상황의 정확한 법적 용어는 묵시적 갱신입니다.

임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인도 세입자도 계약 해지나 조건 변경에 대해 아무런 통보를 하지 않았다면, 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장된 것으로 봅니다. 주택임대차보호법상 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다.

그렇다면 세입자는 꼼짝없이 2년을 더 살아야 할까요? 다행히도 그렇지 않습니다. 법은 상대적으로 약자인 세입자를 보호하기 위해 예외 조항을 두고 있습니다.

2. 언제든 해지 통보 가능

일반적인 계약 기간 중에는 세입자 마음대로 계약을 끝낼 수 없지만, 묵시적 갱신 상태에서는 다릅니다. 세입자는 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

하지만 통보 즉시 효력이 발생하는 것은 아닙니다. 집주인에게도 새로운 세입자를 구하고 보증금을 마련할 시간을 주어야 하기 때문입니다.

핵심은 3개월의 법칙입니다.

세입자가 집주인에게 이사 가겠다는 의사를 통보하고, 그 사실을 집주인이 알게 된 날로부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다. 즉, 통보 후 3개월이 지나면 집주인은 법적으로 보증금을 돌려주어야 할 의무가 생깁니다.

3. 중개수수료(복비)는 누가 낼까?

인터넷을 검색해보면 세입자가 낸다, 집주인이 낸다 의견이 분분합니다. 상황에 따라 정답이 달라지기 때문인데, 딱 두 가지 경우로 나누어 설명해 드리겠습니다.

상황 1: 통보후 3개월이 지나서 나가는 경우
이때는 원칙적으로 집주인(임대인)이 중개수수료를 부담합니다.
법적으로 3개월이 지나면 계약이 정상적으로 종료된 것과 같습니다. 계약 기간 만료로 인한 이사 시 다음 세입자를 구하는 수수료는 집주인이 내는 것이 국토교통부의 유권해석이자 판례입니다. 집주인이 계약 파기라며 수수료를 요구하더라도 법적으로는 지급할 의무가 없습니다.

상황 2: 3개월을 못 채우고 급하게 나가야 하는 경우
현실적으로는 세입자가 부담하는 경우가 많습니다.
3개월이라는 기간을 기다리지 못하고 당장 보증금을 돌려받아 나가야 한다면, 집주인 입장에서는 아직 돈을 내줄 법적 의무가 없습니다. 이때는 집주인이 편의를 봐주는 조건으로 "복비는 세입자가 부담하고, 새로운 세입자가 구해지는 대로 보증금을 주겠다"라고 합의하는 것이 관례입니다. 이는 법적 의무라기보다 원만한 이사를 위한 협의 과정이라고 보시면 됩니다.

4. 현명하게 대처하는 순서

갑작스러운 이사가 결정되었다면 아래 순서대로 진행하는 것이 가장 안전합니다.

첫째, 최대한 빨리 통보하세요.
이사 계획이 생기자마자 집주인에게 알리는 것이 중요합니다. 3개월이라는 시간은 집주인이 통보를 받은 날부터 시작되기 때문입니다.

둘째, 반드시 증거를 남기세요.
전화로만 이야기하면 나중에 날짜 계산에서 오해가 생길 수 있습니다. 문자와 메신저 등을 통해 "묵시적 갱신 상태에서 계약 해지를 통보하며, 3개월 뒤인 O월 O일에 이사 및 보증금 반환을 요청합니다"라는 내용을 남기고, 확인했다는 답장을 받아두세요. 내용증명이 가장 확실하지만, 관계를 고려해 문자 기록을 남기는 것이 일반적입니다.

셋째, 상황에 맞게 협의하세요.
시간적 여유가 있어 3개월 뒤에 나간다면 법대로 처리하면 되지만, 급한 경우라면 감정적으로 대응하기보다 "새로운 세입자를 빨리 구할 수 있도록 방을 잘 보여주고 협조하겠다"는 태도로 집주인과 원만하게 합의하는 것이 좋습니다.

요약

• 자동연장(묵시적 갱신) 상태라면 세입자는 언제든 해지 통보가 가능합니다.
• 법적 효력(보증금 반환 의무)은 통보 3개월 뒤에 발생합니다.
• 3개월을 채우고 나가면 중개수수료는 집주인 부담, 그전에 급하게 나가면 합의(주로 세입자 부담)가 필요합니다.

법은 권리를 보호해 주지만, 실제 임대차 관계에서는 서로 얼굴 붉히지 않고 원만하게 해결하는 것이 가장 큰 지혜입니다. 오늘 알려드린 내용을 바탕으로 집주인과 잘 소통하셔서 문제없이 이사하시길 바랍니다.